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《浙江省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》政策解读

2021-07-20 来源:浙江教育
《浙江省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》经省政府52次常务会议、省委全面深化改革委员会第11次会议审议通过,2020年11月13日印发实施。现将有关情况说明如下:

一、起草背景

土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分。经过30多年的发展,以政府供地为主的土地一级市场逐步规范和健全,交易量和交易额不断增长,对建立和完善社会主义市场经济体制,加快工业化和城镇化进程起到了重要的推动作用。目前,我省土地一级市场以“浙江省土地使用权网上交易系统”为依托,按照“统一交易制度、统一平台建设、业务属地管理”的原则,已形成了“规则统一、交易透明、服务高效、监督规范”的国有建设用地使用权出让服务监管体系。然而,与我省土地一级市场相比,以国有建设用地使用权的转让、出租、抵押为主的土地二级市场发展相对滞后,存在市场机制发挥不足、交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府服务和监管不完善等问题,导致土地要素流通不顺畅,存量建设用地资源配置效率较低,难以满足社会经济高质量发展,亟需通过深化改革完善,切实发挥市场在资源配置的决定性作用。2019年7月,国务院印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号),对完善土地二级市场作出了顶层设计和制度安排,在搭建交易平台、促进信息集聚、规范交易流程、加强监管服务、维护市场秩序、弥补市场缺失等方面提出了具体要求。2020年3月,中共中央、国务院印发《关于构建更加完善的要素市场配置体制机制的意见》,为健全完善土地二级市场指明了改革方向。为此,结合我省实际,我们制定出台了《浙江省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》。可以说,我省《实施意见》的出台,是贯彻落实党中央、国务院改革要求的制度安排,是健全完善土地二级市场的现实需要,是贯彻落实国办发〔2019〕34号文件精神的细化落实。

二、主要依据

1.《中华人民共和国土地管理法》

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》

3.《中华人民共和国物权法》

4.《中华人民共和国担保法》

5.《中华人民共和国土地管理法实施条例》

6.《不动产登记暂行条例》

7.《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》

8.《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》

9.《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)

10.《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》

11.《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》

12.《浙江省土地节约集约利用办法》

三、基本原则

一是把握“市场对资源配置起决定性作用”的方向。坚持市场经济改革方向,发挥市场对资源配置的决定性作用,减少政府微观管理和直接干预。保障市场主体“法无禁止即可为”,土地二级市场的转让、出租、抵押等行为在法律限制范围内依法进行,实现交易自由。

二是坚持“目标导向与问题导向”相结合。针对土地二级市场存在的不足和问题,通过进一步完善交易规则、加强监管,维护市场秩序,营造“公开、公平、公正”的市场环境,促进要素自由流动、平等交换,保障市场主体合法权益,防止国有土地资产流失,提高土地资源配置效率,满足社会经济高质量发展。

三是借鉴推广试点地区成熟经验。我们将宁波、德清等地试点过程中认识比较一致、实践检验比较成熟的建设用地转让、出租、抵押制度写入文件。如宁波“预告登记转让”,解决投资额25%的限制问题;允许营利性的养老、教育等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资;土地使用权分割、合并转让政策等成功经验。

四是贯彻“最多跑一次”改革精神和政府数字化转型要求。落实“放管服”改革总体要求,体现“最多跑一次”改革精神,搭建“线上+线下”交易平台,汇集土地二级市场交易信息,推行“掌上办”“网上办”,为交易各方提供“一次告知、一窗受理、一站服务、一次办结”的“一站式”便捷服务,方便群众和企业等各类市场主体办理交易事务,提高交易服务质量。

四、主要内容

《实施意见》分为六个部分,十九条。

一是总体要求。提出指导思想、明确目标任务、框定土地二级市场交易对象和政策适用范围。

二是健全转让规则。结合我省实际,进一步健全划拨、出让、以作价出资或入股方式等取得的不同权能的建设用地使用权转让规则,明确了以“标准地”出让方式取得的建设用地使用权转让条件,提出探索开展“对未完成开发投资总额25 %的”进行预告登记转让,完善了土地分割合并转让政策、落实实施差别化税收政策,促进存量土地以转让方式进入市场,促进流通,进而实现盘活利用。

三是规范出租管理。进一步规范了以有偿方式取得和划拨方式取得的建设用地使用权出租管理,明确了以“标准地”出让方式取得的建设用地使用权出租或转租的条件,明确了以划拨方式取得的建设用地使用权或其地上建筑物、构筑物出租取得收益的缴纳和管理,要求各地加快制定划拨建设用地使用权出租收益金缴纳标准及管理办法,规范申报缴纳工作。

四是完善抵押机制。放宽对抵押权人的限制,明确自然人、企业均可作为抵押权人办理抵押手续;进一步释放抵押权能,允许营利性的养老、教育、医疗卫生等社会领域机构以有偿方式取得的建设用地使用权设立抵押权。

五是构建市场服务体系。针对土地二级市场平台缺失、信息分散等问题,建立平台,促进信息集聚。1.搭建“线上+线下”交易平台,建立由省级统筹,市、县参与的统一的土地二级市场线上交易平台。2.完善交易细则,要求各地结合实际,重点建立健全建设用地使用权转让,建设用地使用权分割、合并,划拨建设用地使用权出租收益收缴、抵押条件等方面的机制措施。3.规范交易流程,建立健全“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。4.提升服务效能,要积极落实国务院放管服改革要求,按照“最多跑一次”的要求,加强交易管理、不动产登记和税务征缴等业务的衔接,提供不动产交易、登记和缴税“一窗受理、并行办理”服务。5.加强司法衔接和部门衔接,加强涉地司法处置工作衔接,人民法院与自然资源主管部门应建立司法协助机制。建设用地使用权转让涉及国有资产的,有关单位应征求自然资源主管部门意见,并取得原批准国有资产管理部门同意转让的批复文件。6.加强监测监管和信用管理,建立健全土地二级市场动态监测监管机制,及时掌握市场运行情况及规律特征,适时加强对土地市场的整体调控,维护市场平稳运行。构建以信用为基础的监管机制,加强对交易方和中介服务机构的信用监管,规范中介服务从业机构、人员服务行为,引导诚信经营。

六是保障措施。从组织领导、宣传引导、考核考评等方面提出具体要求。落实人员和经费保障,完善部门联动机制;加大宣传力度,调动市场主体参与积极性;加强考核考评,促进土地二级市场健康发展。

五、解读机关、解读人及联系方式

解读机关:浙江省自然资源厅

解 读 人:金安

联系电话:0571-88877832

浙江省自然资源厅

2020年11月13日

(责任编辑:ALLBET)
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